Mật độ xây dựng: 5 thông tin hữu ích về Building density

Mật độ xây dựng (Building density) là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng) so với diện tích khu đất quy hoạch. Tỷ lệ này thể hiện mức độ tập trung công trình xây dựng trên một đơn vị diện tích đất nhất định. Hãy đọc bài viết sau của Haviland House để tìm hiểu chi tiết hơn về quy định, cách tính mật độ xây dựng. 

>>>> Có Thể Bạn Quan Tâm: Tư vấn đầu tư bất động sản

1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (Building density) là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích sàn xây dựng của các công trình trên một khu đất so với diện tích khu đất đó. Đây là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng. Việc xác định và điều chỉnh mật độ xây dựng hợp lý đóng vai trò then chốt trong việc tạo dựng môi trường sống bền vững, nâng cao chất lượng. Cụ thể như sau:

  • Quản lý quy hoạch đô thị
    • Việc tính mật độ xây dựng giúp phân bổ hợp lý diện tích đất dành cho các khu vực chức năng khác nhau như nhà ở, công trình công cộng, cây xanh, mặt nước,... tạo nên một đô thị cân bằng và phát triển bền vững.
    • Phân bố mật độ xây dựng hợp lý sẽ giúp hạn chế tình trạng quá tải dân số, đảm bảo đủ không gian sinh hoạt, vui chơi giải trí và các dịch vụ thiết yếu cho người dân.
    • Việc quy hoạch mật độ xây dựng sẽ giúp kiểm soát sự phát triển đô thị, tránh tình trạng xây dựng tràn lan, mất trật tự và lãng phí tài nguyên.
  • Kiểm soát tác động môi trường
    • Mật độ xây dựng thấp giúp tăng diện tích cây xanh, mặt nước, góp phần thanh lọc không khí, giảm thiểu ô nhiễm môi trường và cải thiện chất lượng cuộc sống.
    • Mật độ xây dựng hợp lý giúp tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng cho các công trình xây dựng, giảm thiểu khí thải nhà kính và bảo vệ môi trường.
    • Mật độ xây dựng phù hợp giúp tạo nên những khu đô thị đẹp mắt, hài hòa với thiên nhiên.
  • Tăng cường hiệu quả kinh tế
    • Mật độ xây dựng cao giúp tận dụng hiệu quả quỹ đất, đặc biệt là ở các khu vực đô thị đông dân cư, góp phần giảm chi phí xây dựng và nâng cao giá trị sử dụng đất.
    • Mật độ xây dựng hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
    • Việc thu phí sử dụng đất, thuế xây dựng và các khoản phí liên quan đến mật độ xây dựng góp phần tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước.
  • Nâng cao chất lượng cuộc sống
    • Mật độ xây dựng hợp lý giúp đảm bảo đầy đủ các tiện nghi sinh hoạt thiết yếu cho người dân như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,... nâng cao chất lượng cuộc sống.
    • Mật độ xây dựng phù hợp tạo điều kiện cho sự giao lưu, tương tác và hình thành cộng đồng dân cư gắn kết, thân thiện.
    • Mật độ xây dựng hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các hoạt động văn hóa - xã hội, nâng cao đời sống tinh thần cho người dân.

mật độ xây dựng là gì

Mật độ xây dựng quy định tỷ lệ tối đa diện tích sàn xây dựng so với diện tích lô đất (Nguồn: Internet)

2. Phân loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng được phân loại thành nhiều loại khác nhau dựa trên các tiêu chí cụ thể, giúp đánh giá mức độ tập trung của công trình xây dựng trên một đơn vị diện tích đất. Việc phân loại này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý quy hoạch đô thị, kiểm soát tác động môi trường và đảm bảo phát triển bền vững. Dưới đây là các loại mật độ xây dựng phổ biến nhất:

  • Mật độ xây dựng thuần: Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích sàn xây dựng của các công trình kiến trúc chính trên một khu đất so với diện tích khu đất đó. Mật độ này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bãi (sân) đỗ xe, bể bơi, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình phụ trợ khác.
  • Mật độ xây dựng gộp: Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các công trình trên một khu đất so với diện tích khu đất đó. Mật độ này bao gồm diện tích sàn xây dựng của cả các công trình kiến trúc chính và các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình phụ trợ khác.

Ngoài việc phân loại theo loại hình công trình, khu vực và vị trí xây dựng, mật độ xây dựng còn được phân loại theo đặc điểm công trình.

  • Mật độ xây dựng nhà phố
  • Mật độ xây dựng chung cư
  • Mật độ xây dựng biệt thự
  • Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt được áp dụng cho các khu nhà ở tách biệt, nơi mỗi nhà ở được xây dựng trên một khu đất riêng biệt (Nguồn: Internet)

3. Quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng mới nhất

Nhằm đảm bảo phát triển bền vững, Nhà nước đã ban hành và điều chỉnh nhiều quy định về mật độ xây dựng phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực, địa phương. Dưới đây là một số quy định về mật độ xây dựng mới nhất hiện nay do Nhà nước ban hành:

3.1 Mật xây dựng nhà ở nông thôn

Sau đây là bảng quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng nhà riêng lẻ ở khu vực nông thôn:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà) Mật độ xây dựng tối đa (%)
50 100
75 90
100 80
200 70
300 60
500 50
1000 40

Ngoài ra, tùy vào chiều rộng lộ giới mà mỗi công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ được quy định về số tầng tối đa được xây như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m) Tầng cao tối đa
L ≥ 20  5
12 ≤ L ≤ 20 4
6 ≤ L ≤ 12 4
L ≤ 6 3

3.2 Mật độ xây dựng nhà ở thành phố

Ở những thành phố lớn như Đà Nẵng, Hà Nội và Sài Gòn, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ có những khác biệt so với khu vực nông thôn. Cụ thể như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m)

Tầng cao cơ bản (Tầng)

Tầng cộng thêm đối với công trình thuộc quận trung tâm hoặc trung tâm cấp quận(tầng)

Tầng cộng thêm đối với công trình thuộc trục đường thương mại - dịch vụ (tầng)

Tầng cộng thêm đối với công trình xây dựng trên lô đất mới (tầng)

Độ cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)

Số tầng giật lùi tối đa + số tầng khối nền tối đa (tầng)

Tầng cao tối đa (Tầng)

L ≥ 25

5

+1

+1

+1

7

7+1

8

20 ≤ L < 25

5

+1

+1

+1

7

6+2

8

12 ≤ L < 20

4

+1

+1

+1

5,8

5+2

7

7 ≤ L < 12

4

+1

0

+1

5,8

4+2

6

3,5 ≤ L < 7

3

+1

0

0

5,8

3+1

4

7 < 3,5

3

0

0

0

5,8

3+0

3

Chiều cao và lộ giới của các công trình ở thành phố được quy định như sau:

Chiều cao lộ giới L (m)

Độ cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)

Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa (m)

Tầng 3

Tầng 4

Tầng 5

Tầng 6

Tầng 7

Tầng 8

L ≥ 25

7

-

-

21,6

25,0

28,4

31,8

20 ≤ L

7

-

-

21,6

25,0

28,4

31,8

12 ≤ L < 20

5,8

-

17,0

20,4

23,8

27,2

-

7 ≤ L < 12

5,8

-

17,0

20,4

23,8

-

-

3,5 ≤ L < 7

5,8

13,6

17,0

-

-

-

-

7 < 3,5

5,8

11,6

-

-

-

-

-

Độ vươn của ban công và ô văng của các công trình nhà ở xây dựng tại thành phố sẽ phụ thuộc vào lộ giới. Cụ thể như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m) Độ vươn tối đa
L < 6 0
6 ≤ L < 12 0,9
12 ≤ L < 20 1,2
L > 20 1,4

Bên cạnh đó, nhà nước còn có một vài quy định sau đây về việc xây dựng nhà ở tại thành phố sau đây:

  • Nhà có hẻm: Không được xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
  • Đường nhỏ hơn 7m: Được xây nhà trệt, lửng, sân thượng, 2 tầng lầu.
  • Đường nhỏ hơn 20m: Được xây nhà trệt, lửng, 2 tầng lầu.
  • Đường lớn hơn 20m: Được xây nhà trệt, lửng, sân thượng, 4 tầng.

4. Công thức tính mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ vào Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2008/BXD), Sở Xây dựng đã ban hành hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc. Việc ban hành công thức tính này nhằm mục đích phục vụ cho các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng và các bên liên quan trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt hoặc cấp giấy phép xây dựng cho các công trình có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng theo quy chuẩn.

Công thức tính mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m²) / (Tổng diện tích lô đất xây dựng (m²)) x 100%

Trong đó:

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Là diện tích được tính theo hình chiếu bằng của công trình, bao gồm cả phần mái che và các phần nhô ra của công trình.
  • Diện tích chiếm đất của công trình: Diện tích này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ trợ ngoài trời như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bể cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây cố định trên mặt đất)...

Ví dụ áp dụng cách tính mật độ xây dựng:

Giả sử bạn có một lô đất rộng 1000m² và muốn xây dựng một căn nhà trên lô đất đó. Diện tích sàn xây dựng của căn nhà là 300m² và diện tích sân vườn là 200m². Theo công thức trên, mật độ xây dựng của căn nhà sẽ được tính toán như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (300m² + 200m²) / 1000m² x 100% = 50%

cách tính mật độ xây dựng

Tính mật độ xây dựng cần có số liệu về diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc và tổng diện tích lô đất xây dựng (Nguồn: Internet)

5. Mật độ xây dựng tại Đà Nẵng

Tại Đà Nẵng, mật độ xây dựng được quy định và quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững. Mật độ xây dựng nhà phố tối đa tại thành phố là 50 - 65% tùy theo từng khu vực. Mật độ này được áp dụng cho cả khu vực trung tâm và ngoại ô của thành phố. 

Tuy nhiên, việc áp dụng quy định về mật độ xây dựng này còn cần quan thêm về vấn đề hỗ trợ các hộ dân có diện tích đất nhỏ, khó khăn trong việc xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, trong quá trình áp dụng quy định này cũng cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, các cơ quan chức năng và người dân để đảm bảo hiệu quả thực thi.

mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng nhà phố tối đa tại thành phố Đà Nẵng là 50 - 65% (Nguồn: Internet)

Bài viết trên đây đã giúp bạn tổng hợp các thông tin về định nghĩa, phân loại, quy định và cách tính mật độ xây dựng. Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp ích trong quá trình tính toán kích thước tối đa của công trình nhà ở mà bạn có thể xây dựng.

Nếu bạn cần tư vấn thêm về việc xây dựng căn hộ lưu trú dài ngày, văn phòng cho thuê hay khách sạn Boutique… thì có thể liên hệ cho Haviland House. Công ty chúng tôi sẽ giúp bạn kế hoạch chi tiết từ xây dựng cho đến cho thuê, vận hành quản lý.

Thông tin liên hệ:

Bài Viết Liên Quan:
Bình Luận Của Khách Hàng
ĐỀ XUẤT CHO BẠN